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上海第二批集中土拍收官:20宗宅地揽金480亿元,国企成最大赢家

2021-10-27 08:44:28 每日经济新闻 
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  10月13日,历时3天的上海第二批集中土拍收官,共成交20宗宅地,总成交金额约480亿元。其中11宗地块以底价成交,9宗地块溢价成交,最高溢价率9.85%,最高楼面价为68060元/平方米。

  而此前的10月8日,上海7宗地块因为调整规划的缘故被终止出让,由此给市场带来了一些不确定因素,甚至有人预测可能在土拍中出现流拍情况。而实际情况是,此前的插曲并没有过多影响上海本次土拍,虽然过半地块以底价成交,却未出现流拍现象。

  58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻(博客,微博)》记者,总体来看,相比首批集中供地热度,上海第二批次集中土拍明显降温。一方面部分地块提前终止出让,成交地块中的过半地块以底价成交;另一方面,即使热门地块的争抢热度也不及预期,仅一宗地块触发“随机值”新规。

  房价联动下过半地块底价成交

  上海第二批集中土拍于10月11日拉开帷幕。当日成交23宗地块(含21宗动迁安置房、保障性租赁住房等保障性住房地块), 2宗宝山顾村老集镇“城中村”改造地块(纯宅地)均以底价成交,总价13.07亿元。

  第二日(10月12日)成功出让9宗商品房用地,总价超228亿元,其中4宗地块位于青浦,2宗在杨浦,嘉定、奉贤、金山各有一宗。

  10月13日,最后9宗地块成交,总价合计239亿元。9宗地块有5宗在临港自贸区,2宗在徐汇,闵行梅陇、浦东惠南各有1宗。其中,3宗地块封顶进入一次性报价,仅闵行梅陇地块在一次书面报价环节中触发了“随机值”。

  值得注意的是,上海第二批集中供应的27宗涉宅用地中,有25宗地块给出了房地联动价(新房指导价),有3宗单价在10万元以上,单价5万元以下的共18宗,单价5万-7万元及7万-10万元的各2宗。

  其中,徐汇区漕河泾街道地块指导价11.4万元/平方米,康健街道地块指导价10.2万元/平方米,杨浦江浦社区地块指导价10.99万元/平方米,定海社区地块指导价9.9万元/平方米。

  10月8日,上海土地市场网站发布公告称,因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因,根据出让人的申请,终止了7宗商品住宅地块出让活动。7宗宅地总计出让面积54.27万平方米,起始总价约111.44亿元。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,上海市场有其特殊性,并且没有因为要调控市场而推出质地比较次的地块,所以不会出现流拍案例。即便当前市场开始降温,但房企仍会保持拿地热情。当然,成交价格也是可控的,上海土拍“模范生”是要做到底了。

  中指研究院分析认为,上海第二批集中供地热度较首批有所回落,土地市场降温明显。造成此种现象的原因,一方面受到房企资金压力影响,银行贷款政策收紧,房企回款压力大。同时,融资渠道收紧,房企拿地意愿受抑制,拿地更趋于理性。

  大部分地块被央企和国企竞得

  延期、终止出让以及流拍是此前已经完成第二批集中供地城市的主要特点。

  相比之下,上海第二批集中土拍的表现要稍胜一筹,虽有提前终止出让地块,但土拍过程中并未出现流拍现象,而且有近一半地块溢价成交。从终止出让的地块来看,本身的区位会优势不够明显,因而房企参与度不高。

  值得注意的是,在上海第二批集中土拍中,央企和国企成为绝对主角,除龙湖、复星、雅戈尔(600177,股吧)等民营房企拿下少数地块外,其余地块均为央企和国企竞得。

  如上海城建以总价41.4亿元、溢价率3.11%夺得杨浦区江浦街道地块;上海城投以总价33.3亿元、溢价率4.91%拿下徐汇区康健街道地块;中铁以总价14.48亿元、溢价率9.5%拿下奉贤新城地块;上海城开以总价11.78亿元、溢价率8.9%拿下青浦区华新镇华腾路北侧地块。此外,保利以36.8亿元底价拿下徐汇区康健街道地块,徐房以36亿元底价夺得徐汇区漕河泾街道地块。

  “一方面,拿地销售比40%的红线削弱了企业融资优势,越来越少的企业失去了‘游戏资格’。同时,第二批集中土拍规则的调整使得土拍市场更加理性,房企可根据自身资金、土储情况择机增加优质土储。”

  张波告诉《每日经济新闻》记者,国企、央企在这次集中推地过程中更为积极在意料之中,因为在资金充足前提下“艺高人胆大”。“融资环境持续收紧,部分民企受困于‘三道红线’监管,不得不选择战略性收缩。而国企、央企不论在是融资成本还是融资渠道方面都更有优势。这样的客观条件,更有利于那些处于绿档的国企、央企在这个阶段拿地”。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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